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物业设备管理的创新

2017/8/2 15:13:00 来源: 必发88官网|必发888娱乐
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物业管理实质是帮助业主或使用者最大程度地将不动产的使用功能发挥出来,与此同时必须充分应对自然老化、功能陈旧带来价值折损,满足使用者和产权人的需求。作为办公楼管理专家,笔者所在的东湖物业致力于人、空间与流程相结合,与国际设施管理专家携手一致共同打造的Fone设施管理系统,通过对客户的工作和生活环境进行有效的规划控制,保持高品质的活动空间,提高投资效益,满足客户业务策略化的要求,将物业、设施的服务以移动互联网技术有效集成,将物业设备管理的功能、效率提升到了全新高度。

 

预见性设备管理与核心竞争力

设施设备管理是设施服务和物业管理的重要环节,除了服务的基本特性还具有其特定的属性。设施设备本身的使用功能和预期效果是服务中独有的,非其他服务所能取代,同样设施设备管理不能脱离其自身的特性。研究设备管理属性,打造实现预见性的手段,是开启管理新境界的前提。

不动产的差异性决定了设备管理的差异性。不同业态、规模、使用性质、建造时点等等,以及不同客户核心业务的专属性需求的差异决定了设备管理既有共性,更有差异性。设备管理的方式手段有时也取决于业主的投资收益的预期。这些不同因素构成的设备管理差异性影响着其系统架构和控制手段,最终作用于设施设备管理的标准。集约化的设备管理优势既是归纳了所有设施设备管理的共性,又能够针对设备管理的差异性给予最优化的方案,这些都给设施管理系统在特定项目的应用带来了巨大的挑战。

设施管理贯穿于物业全生命周期,具有长期性。阶段不同,设备差异管理方法差异化较大,对于使用年限较长的建筑物及设施设备管理不能脱离建造时点的传统技艺,同时建筑物本身具备的基础功能不可避免地存在对不同时代维修技艺的要求,既要传承又要创新,既要保留又要突破。

上海浦东的陆家嘴,从本世纪初开始拔地而起的鳞次栉比的高楼大厦,其中大部分的智能楼宇对弱电与智能控制技术要求极高。现代楼宇因其发展需要而对楼宇使用功能提出更高管理需求,与此同时传统的泥木漆万能工的需求依然很大,受制于传统管理观念的局限或滞后于创新技术的发展都难以适应设施设备管理的多样性和复杂性,势必导致现代专业的建筑工程师都无法真正理解古建筑的修缮方法。真正接地气的管理思维则应兼收并蓄并与时俱进。

预见性是设备管理关键保障

针对不同属性的建筑物及客户的不同核心业务需求所具有的设施设备管理差异化要求,管理本身的技术综合性和建筑物与客户的需求促使服务方兼收并蓄,跨越领域,沉淀总结、摈弃传承以往的经验教训,顺应技术发展变革的趋势,并在持续创新中保持一贯不可替代的优势。

在沉淀与积累中摈弃与传承

先举一个案例:飞行器运用到的技术纷繁复杂,涉及众多学科,但飞行员并不需要掌握高深的理论。对他们来说,掌握飞行驾驶技术和要领,熟悉各种参数对飞行安全的影响,了解各种情况下的应急处置方案是至关重要的,通过模拟实战飞行训练获取这些常识和经验即可驾驭自如,这些针对今后可能发生情况处置其实就是预见性管理思维在飞行驾驶培训中的运用。其中驾驶参数和飞行器的飞行要领、应急措施都在飞行操作手册中具体描述。这种操作流程化的“标准”与“规程”,对物业管理的设备管理具有很好的借鉴意义,由此建立的系统化指令和规程,是设施设备管理过程控制管理的灵魂。

之所以预见性思维在系统化管理中如此重要,还因为这些预见性不是脱离人的存在而孤立无援,实际上,预见性设施设备管理系统的实现完全是在人的所用下实现的。在这里,预见性达成的成功与否不仅仅与系统化文件的质量有关,更与管理者把握规程和指令的程度有关。试想:当飞行员遇到发动机停转时,再去研究发动机的原理或去阅读操作手册,则为时已晚。

管理手段创新使新技术的运用如虎添翼

技术的应用绝非对传统优势的否定,甚至并不是所有的传统优势都会马上被新技术替代。比如,以移动工单指令技术为代表的基于移动互联网技术的运行管理保障工具,通过建立标准化、系统化、程序化的管理方案实现降低人为因素造成的程序和指令的偏差,有效规范了各种管理职责,提升劳动生产率,使设施设备管理成为实现保值增值的重要手段。

移动工单后设施设备的运行已将开关机、巡检、机房清洁等例行运行层面通过芯片感应考勤同时记录实时数据和状况进行有效管控,有效降低日常运行操作对技术工人的技术等级要求,更重要的是不断减少人为经验和感官的主观判断设施运行管理的优劣。将预先设定的数据分析系统融入对设施状态的实时动态的监控分析,使设施设备管理的过程形成数据化的分析模块,通过这种灵活的自配置手段,根据不同需求,对设施设备管理控制手段进行有效的定制,实现针对性的客户、设施的专属性。设施设备管理预见性管理将各种管理智能化的需求,实现自动检索、数据收集、分析处理、自动提示、保护控制,达到设施设备管理的预见性。

应对失效的预防性维护

如同人的寿命一样,设施设备的各个主系统、子系统乃至每个零部件都有其寿终正寝的时刻。失效,意味着设施设备需要维修及更新,维修保养是小规模的更新,更新改造是相对主系统而言,如同生病时需要治疗,对自身例行的体检、身体锻炼、保健保养措施就设施设备而言,就是系统检测及维护保养。生老病死有其自然规律性,但也有突发性、偶然性,设施设备也不例外。由于设施设备的构成比较复杂,不同种类乃至同一种类的零配件的运行寿命都难以估计和把握,那么在设施管理实践中,累计设施设备的失效时间和失效状态数据,评估失效产生的连锁后果,是构成失效管理的核心。

并不是简单地主观臆断设施设备的使用年限和使用寿命,而是通过科学的数据分析,对设施设备的运行效果和状态进行评估获得较为精确和高概率的判断,使设施管理获得失效前的主动。设施设备管理的重要内容就是延缓失效的时间,减低失效风险以及减少失效造成的波及性连锁反应,以确保更高层面的主系统安全,这是失效管理的精髓所在。

设施设备管理控制手段的思考

将设施设备管理的累计经验与基于常识学习总结的前瞻性认识,以更科学的手段进行融合归纳,总结出在运行维护过程中的操作程序,实现具备高度预见性的设施设备管理。管理过程的这种通过相对固化的经验和常识提取的规范作为控制手段,则并不能僵化死板地运用,它的存在将蕴含着不断持续改进与变化完善。东湖物业运用移动工单技术,实现了预见性物业管理(包括设施设备管理)构建有效控制手段的梦想,使系统化实践进入崭新的新境界。

移动工单系统集成了服务台系统、物业管理系统、资产管理系统和客户关系等系统特点,通过标准作业管理规范、信息技术、作业流程、实行追踪等有机的衔接,精细化信息和过程管理,实现有效数据积累,并形成巨大的常识库来反向引导,从而达到“失效管理”的目的。移动工单系统目前包括服务中心、工单管理、巡检管理、计划性维护、设备资产管理、库存管理、能源管理、客户管理、和综合管理报表等功能。经过一段时间的经验积累,大家有以下的体验和认识:

一是失效案例收集是预见性管理的基础,是系统化持续改进的资源。失效案例的累积不是简单的过程描述,实质是影响预见性管理过程控制要素的关键。

二是要真正恰到好处并在合适的时间运用到规程和指令性的系统方案,首先需要建立触发因素传递的渠道和机制。怎样的因素造成的结果需要系统解决方案的支撑,需要在第一层面设立状态和数据输入的机制;然后通过计算、分析、归纳出各种可能的事件,再按照规程和指令的触发因素展开提示,并督促或自动进行第二层面的实行系统。

三是要实行流程过程考核系统。实践经验告诉大家:严格的操作流程在实行过程中因疏于管理控制而变得可以随意颠倒、省略,掺杂人为、主观、惰性的随意性任意发挥。规程和指令只有在有效的实行过程中才能达到对设施设备管理的支撑作用,也只有在实行中,才能检验这种系统化文件是否完善和有效。

责任编辑:fxl
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