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【看点】谈物业服务企业责任边界

2017/8/23 15:28:00 来源: 中国物业管理
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文/鹿钦连

2017年4月,深圳市某工业区在二楼装修过程中发生墙体坍塌,事故造成1人死亡。经事故调查组认定,施工单位施工方法不当,对墙体未采取“自上而下”的拆除方法,而采取“掏脚推倒”的危险作业方式,是造成事故的直接原因,装修单位和施工单位对本起事故负主要责任;物业服务企业对建筑装饰装修施工监督管理检查不力,发现其违规行为后未及时制止和向政府主管部门报告,对本起事故负次要管理责任。区物业管理主管部门致函深圳市物业管理行业必发888娱乐,要求必发888娱乐依据相关法规对该物业服务企业进行自律制裁。

这起事件引发了大家的思考,物业服务企业在装修管理中的职责范围是什么?是否要对因施工方案或施工方法不当引发的事故承担责任?物业服务企业做到何种程度才可以免责?其实以上问题究根结底,也就是物业服务企业的责任边界问题。

《物业服务合同》约定的责任边界

意思自治原则作为我国民法的基本原则之一,是现代私法制度的重要基石,民事主体在法律规定的范围内,可以按照自己的意志从事民事活动,创设自己的权利义务。因此,只要《物业服务合同》的约定不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效。物业服务企业和业主可以通过《物业服务合同》,为彼此设定责任边界。最高院司法说明将物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则,也认定为《物业服务合同》的组成部分。基于相同的法律理论,《物业管理条例》做出了以下规定,“物业服务企业未能履行《物业服务合同》的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。在实践中,物业服务企业普遍存在不重视合同的问题,尤其为了赢得项目的“管理权”,往往会对业主或建设单位提出的不公平合理的合同条款做出妥协,所以一旦违反合同的相关条款就应当承担不利的法律后果。

对于物业服务企业对装修的监督管理责任,《物业管理条例》第四十五条规定,“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告”。此条文的规定比较模糊笼统,是所有违反法律、法规规定的行为都应当制止?还是依据物业服务企业的自身专业能力和业主的委托,仅就对某些装修违法行为进行制止?《物业管理条例》并没有做明确详细的规定。这就导致这个条文像一个筐,一旦装修中出现问题,行政部门就可以根据自身的理解或需要对物业服务企业随意进行处罚。

而《深圳经济特区物业管理条例》与《物业管理条例》的立法思路有所不同,其规定“物业服务企业应当按照《物业服务合同》约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为,应当要求行为人及时整改;行为人未按要求整改的,应当及时报告相关行政管理部门依法处理”。物业服务企业对装修的监督管理责任源自《物业服务合同》的约定,这样的设计更符合物业管理的本质和建筑区分所有权的法理。因为物业服务企业在物业管理区域内管理方面的权利来源,是基于全体业主通过《物业服务合同》对共有部分管理权的授权委托,物业服务企业在装修管理中的责任应该侧重于防止对业主共有利益的侵害,例如应当避免装修对房屋本体等共有部位造成损坏、防止建筑粉尘及垃圾污染环境、防止施工噪音干扰业主正常生活、防止施工人员扰乱业主的生活秩序等方面,而对于专业性很强的施工方案、施工技术、施工过程,以及未损害到业主共有部分所有权和管理权的行为监督管理应当由行政主管部门负责管理,而不应该由物业服务企业承担管理责任。

法律法规设定的责任边界

《物业管理条例》对物业服务企业设定的责任边界除了上述第四十五条外,还规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作”。以上条文以法定的形式规定了物业服务企业应当履行以下义务:

协助做好安全防范工作的义务

物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。物业管理的秩序维护员负责维护的安全不是广义上的社会安全,而是一种群防群治的、有限的安全防范服务”。“协助”的意思为“从旁帮助和辅助”,从“协助”的词义分析,物业服务企业不是安全防范工作的责任主体,物业服务企业在处置违法行为和安全防范工作时安全保障义务是有限的,是承担从属、辅助的义务。而对于打击违法犯罪行为,做好安全防范工作,承担主导或主体责任的应当是国家行政机关。比如《住宅室内装饰装修管理办法》规定,省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作;直辖市、市、县人民政府必发88官网行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。《消防法》规定,地方各级人民政府负责本行政区域内的消防工作,消防队、专职消防队承担火灾扑救工作,承担重大灾害事故和以抢救人员生命为主的应急救援工作。

采取应急措施和向有关行政管理部门报告的义务

物业服务企业作为一个民事主体,面对违法行为和安全事故,应当按照相关法律规定和自身的专业能力来认定其是否尽到了采取应急措施和报告的义务。比如面对火灾事故,如果物业服务企业已按照规范完成诸如:“及时到现场确认并报警,同时启动灭火(对初期火灾进行扑救)及应急疏散预案,对火灾现场周围进行警戒,维护火灾现场的秩序,阻止无关人员进入火场,清理现场无关的人员和车辆,安排专人在路口等候消防车并引导消防车进入火场”等动作的,应当认定物业服务企业已尽到在合理限度内的安全保障义务,不应当承担法律责任。

协助做好救助工作的义务

救助工作不是物业服务企业的法定职责,物业服务企业仅是承担“协助”的义务。而救灾救人的责任主体应该是有关国家行政机关,包括具体的救灾救人工作的组织和指挥工作。从以上相关规定来看,其实不难界定物业服务企业的法律责任。但遗憾的是,其他一些法规规章却不乏将本该由行政机关或者公共事业单位应承担的责任强加在物业服务企业身上的情况,在此不再赘述。

从业主、物业服务企业、行政机关三者的关系,可将物业服务企业的责任边界概括如下:物业服务企业是依据委托对业主的共有部分行使管理权,在没有特别约定的情况下,其范围一般不涉及业主的专有部分;物业服务企业作为与业主法律地位平等的一个民事主体,其义务应该限定在一个合理的限度和范围内,不能与行政机关做同等要求;对社会治安、环保、物业装饰装修等违法行为的处理是公安等行政机关的法定职责,物业服务企业仅承担制止和及时向有关行政管理部门报告的法定义务;救灾救人是行政机关的法定职责,物业服务企业仅承担采取应急措施、及时向有关行政管理部门报告、协助做好救助工作的法定义务。

在物业管理活动中,之所以存在如此多的权利义务不对等,一方面是某些行政机关懒政思想在做崇,利用物业服务企业在物业管理中的便利,打着便于管理之名,将其承担的社会管理方面的责任转嫁给物业服务企业身上。另一方面是某些立法机关没有真正理解建筑物区分所有权的法律理论,不理解物业服务企业在物业管理方面的权利来源。这样的转嫁行为,不仅增加了物业服务企业的成本和负担,让物业服务企业不堪重负;还会加重社会对物业服务企业的误解,凡出现问题就会认为物业服务企业没有积极或正确履行职责。

责任编辑:fxl
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