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关于对《国务院出台条例了:这8种情形业主可拒缴物业费》文章存在杜撰及不实的法律解读

2018/4/13 19:46:00 来源: 必发88官网|必发888娱乐
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段时间,网上一篇名为《国务院出台条例了:这8种情形业主可拒缴物业费》文章被疯传,其中列明最新的《物业管理条例》规定了8可以拒缴物业费的理由纯属杜撰法律法规规定的不实文章,该文章对广大业主造成重大误导,并在社会上造成恶劣影响。现从法律法规和客观事实的角度部分解读如下

2018年3月19日新修订的《物业管理条例》(国务院令第698号)未增加或修改物业服务费任何内容,更加不存在对可以拒缴物业费事由的新增或修改的内容,该文章杜撰法律法规规定,属于不实文章

新的《物业管理条例》仅对旧《物业管理条例》作出部分修改,具体修改内容有:

1、对第二十四条作出修改,删去条文中的具有相应资质的”。

2、第三十二条第二款修改为:国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

3、删去第五十九条。

4、第六十条改为第五十九条,删去其中的情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。

5、第六十一条改为第六十条,删去其中的物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书

6、法规的序号作了相应调整。

显而易见,新的《物业管理条例》涉及4个条款的修改,删除1个条文,仅是对物业服务企业的资质、维修金、诚信管理方面进行了相应的修改与调整,并未涉及物业服务费修改的内容,甚至不存在对可以拒缴物业费事由的任何新增或修改内容

二、该文章违反法律法规规定,不符合客观事实,也不符合司法裁判结果

一、认为的第一种可以拒缴物业费的情形,即“物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费”,如果对于业主无正当理由拒绝收房或者是由于业主房产太多故意不去收房的情形,也可以拒绝缴纳物业费的话,将会是对物业服务企业权利的巨大损害,同时,也会损害整个物业服务行业的利益,法律不保护在权利上睡觉的人,因此,法律也不会支撑业主恶意不收房却可以拒交物业费的情形

案例一:业主与开发商签订《商品房买卖合同》中约定了交房之日起缴纳物业服务费且《前期物业服务合同》也对此予以约定,但业主逾期缴费,物业服务企业诉诸法院,法院判决业主应当支付欠付的物业服务费及违约金

主要案情】关某购买了涉案房屋,业主与开发商签订《商品房买卖合同》中约定了交房之日起缴纳物业服务费,且开发商与物业服务企业签订了《前期物业服务协议》也对此予以约定,并约定物业使用人如逾期交纳物业服务费,从逾期之日起每日按应付物业服务费的万分之五交纳违约金。从交房之日即2016年3月1日开始,关某没有依约向物业服务企业缴纳物业服务费,经物业服务企业书面催收,关某仍拒绝缴纳前述费用。物业服务企业遂诉至法院要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元以及违约金867.6元。

法律依据】根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中,履行下列义务业主需履行按时交纳物业服务费用的义务《湖南省物业服务收费管理办》(法湘发改价调〔2017〕4号)第二十条物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。逾期不交纳的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴之规定

裁判结果】法院经审理认为商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》对物业服务费的收取时间有明确约定,业主应当秉承诚实信用原则依法依约履行合同约定,关某欠费事实属实,关某未按期支付相关费用造成物业服务企业损失,判决关某支付物业服务费违约金给物业服务企业。

二、该文章认为的第二种可以拒缴物业费的情形,即物业服务企业没有和业主签合同的情况,业主可拒交属于违反法律法规规定,人民法院不予支撑

案例二:小区业主以未与物业服务企业签订物业合同及不需要物业服务拒交物业服务费,法院判决不予支撑

主要案情2015年3月26日,物业服务企业与开发商签订《前期物业服务合同》,约定物业服务企业为小区提供物业服务,并采取包干制按建筑面积每平方米每月1.4元收取物业服务费,期限为2015年4月1日至2020年3月30日,并约定了服务内容与质量、违约责任等内容。物业服务企业于2015年4月1日进驻该小区并提供物业服务。李某系业主,李某从入住开始就未缴纳物业服务费。经多次沟通协调,李某仍拒绝缴纳。为此,物业服务企业诉诸法院。李某认为其未与物业服务企业签订合同,且其不需要物业服务,物业服务企业要求其缴纳物业服务费没有依据。

法律依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支撑。”

裁判结果法院认为:物业服务企业已经依约提供了物业服务工作,业主以未享受物业服务为由拒交物业费的行为不予支撑,判决其在收到判决书之日起五日内交纳欠缴的物业服务费及违约金。

三、认为的第三种可以拒缴物业费的情形,即“对于物业服务企业要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳”,对于中央空调等动力设备产生的能源费用属于公共设施所产生费用,应由小区全体业主按照房屋面积按比例分摊,而不是可以拒绝缴纳对此,一般在《商品房买卖合同》和《(前期)物业服务合同》中都有明确约定。

法律依据:《湖南省物业服务收费管理办法》第二十二条“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”

四、认为的第四种可以拒缴物业费的情形,即“物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法”,纯属以偏概全,缺乏法律依据

案例三:业主以物业服务不到位、失盗失窃为由拒交物业服务费,法院判决其应当全额支付物业服务费及违约金

主要案情】赵某系业主,妻拖欠物业服务企业物业服务费、水电费高达十多万元。经物业服务企业多次催缴,其均声称其价值18.7万元的小车停放在小区被盗小车被偷了其所购门面周边环境、卫生、保安服务不到位为由,要求该物业服务企业企业赔偿损失并减免物业服务费协商未果,物业服务企业诉诸法院。在诉讼中,赵某提出反诉要求物业服务企业赔偿其损失25万元。

法律依据根据《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动及地三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”和第四十物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作之规定

裁判结果法院审理认为:物业服务合同的缔结目的在于物业服务企业提供物业服务工作,业主按时足额交纳物业服务费。而物业服务费属于公共性服务费,物业服务企业服务的对象面向全体业主,服务的主体是建筑物区分所有权,不能因某个业主的主观意识或单一某一时段的的证据认为物业服务不到位或存在瑕疵,就以此推论认定物业服务企业服务整体服务不到位,这显然对物业服务企业不公平、不公正。现因业主违约导致合同履行不能,造成物业服务企业多年损失,而物业服务企业为保证维护整个物业服务工作的正常运行,自行承担本应当由业主支付的物业服务费。这损失不是仅仅用少少的滞纳金(违约金)就能够弥补物业服务企业的损失,其按照合同约定所收取的滞纳金(违约金)是符合法律法规规定的。同时,业主应当秉承诚实信用的基本民法原则,实施民事法律行为,履行合同约定和法定的义务。

同时,物业服务企业在服务小区提供的安全防范义务主要是为物业使用创造方便安全的条件,以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性保护,以维护小区公共秩序的良好与稳定,在性质上是一种行为义务,而非结果义务,更不是广义上的“社会安全”。这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务,并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害,而只能降低这种风险发生的可能性和比率。如果物业服务企业已经履行了相应的安全防范义务,那么即使业主实际遭受到人身或财产损害,其也不应承担民事赔偿责任。否则,凡是业主的人身、财产权益遭受损害,就推定物业服务企业“有过错”,要求其赔偿,显然是不公平的。因物业服务企业已经按照合同约定履行了义务,对赵某汽车所提供停车服务,并非保管保险合同,且本案中物业服务企业无故意和过失。故判决赵某交纳所欠缴的物业服务费及违约金,并驳回赵某的反诉请求。

其五、该认为的第七种可以拒缴物业费的情形,即“因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳”,故意混淆了物业服务合同房屋买卖合同两个不同的法律关系,将房屋质量问题与拒缴物业费混为一谈,人民法院不予以支撑的。

案例四:因房屋质量问题,业主常年拖欠物业服务费,物业服务企业起诉获法院支撑。

主要案情业主胡某于2012年底接收了位于某小区的店铺。装修入住后,因房屋外墙漏水,致使房屋及家具受损严重。在与开发商交涉无果后,胡某带着怒气,从2013年至今一直拒绝缴纳物业服务费用。物业服务企业则认为自身接管前期物业至今,完成了物业管理服务工作,而房屋质量问题并非物业企业可以解决的。因此一纸诉状,将胡某告上法庭。

法官观点法院审理认为:物业服务企业和业主是物业服务合同关系,而开发商与业主是商品房买卖合同关系。房屋质量问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同调整范畴,因此,业主不能以该问题拒绝缴纳物业服务费。

裁判结果经过法官调解,胡某当庭转账补交了拖欠5年多的物业费。

其六该文章认为的第种可以拒缴物业费的情形,即物业服务企业没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交”,物业服务收费标准分为政府引导价和市场协调价两种形式,业主、物业服务企业应当严格按照合同约定实行,不违反法律、行政法规的强制性规定合同合法有效,物业服务企业提供了物业服务,业主就应该依法依缴纳物业服务费。且现在物价部门已经划归到发改委部门,行政许可的价格审批制已经取消,现为备案制,发改委部门不再颁发行政审批和备案许可。

法律依据:根据《湖南省物业服务收费管理办法》第三条“本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用”。

第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府引导价和市场调节价。保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府引导价;别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。”

第八条“实行政府引导价的物业服务收费,由市、县价格主管部门根据物业服务等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度,商同级必发88官网行政主管部门后向社会公布,并抄送上一级价格和必发88官网行政主管部门备案。

第九条“实行政府引导价的普通商品住宅前期物业服务收费,具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府引导价范围内,通过前期物业服务合同约定;建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。实行政府引导价的其他物业服务收费,具体标准由物业服务企业在当地引导价范围内,根据物业服务实际情况与业主大会或业主大会授权的业主委员会协商确定。”

第十条“实行市场调节价的物业服务收费,未成立业主大会的,由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;已成立业主大会的,由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业在物业服务合同中约定。”

 

                               2018年4月12日

责任编辑:fxl
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