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湖南省办公类项目物业服务规范(试行)

2018/5/30 11:57:00 来源: 必发88官网|必发888娱乐
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湖南省办公类项目物业服务规范(试行)


1.范围

本部分规定了写字楼物业服务的基本要求、客户服务、公共秩序维护、工程维护及公共设备设施管理、环境管理、综合管理。

本部分适用于物业服务组织依据物业服务合同对写字楼实行的物业服务,行业组织和第三方结构可参照实行。

2.规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有修改单)适用于本文件。

GB/T 20647.9  社区服务指南  第9部分:物业服务

GB 5749  生活饮用水卫生标准

3.术语和定义

GB/T 20647.9中界定的以及下列术语和定义适用于本文件

4.管理要求

4.1客户服务

4.1.1 前台接待

4.1.1.1 服务场所工作时间不少于8小时,工作时间应有现场接待人员,其余时间设值班人员。公布24小时服务电话。

4.1.1.2 形象展示,保持良好的姿态和饱满的精神状态,保持警惕,热情周到,文明执岗;

4.1.1.3牢记管理区域内的分布状况和客户情况,熟记主要客户信息、相关部门接口人等信息;

4.1.1.4 对业主或物业使用人的咨询、求助等事项,应及时答复,答复率100%。

4.1.1.5 对来访的外来人员应礼貌的请其出示有效证件做好登记;如觉得来访人员可疑又不能马上分辨时,应马上通知监控中心对其进行跟踪监控;

4.1.1.6 受理服务事项应进行记录并存档。

4.1.2  日常巡查

4.1.2.1 管理员每日不少于二次巡视检查,其中一次需对大厦进行较全面的检查;

4.1.2.2 每个工作日上班前30分钟和下班前30分钟应完成重点部位的巡视检查,重点部位主要如下为:外围广场和绿化带、重点客户楼层、有施工的楼层、大堂、电梯轿箱内、地下车场等;

4.1.2.3 巡视检查内容主要包括:

——公用设施有无损坏;(各类广告牌和广告灯、墙面附着物、景观设施等是否有缺损、外表的是否完好,各类标识是否完好;

——装修施工队有无违章作业;

——有无私自占用公共场地;

——清洁卫生是否按质量要求操作;

——绿化是否达到质量要求;

——空置房是否上锁和完好;

——协助项目经理检查各岗位员工劳动纪律实行情况等。

4.1.2.4 巡视中发现的问题应记录在《物业服务中心巡视检查记录表》上,并跟踪处理情况。

4.1.3 客户诉求受理

4.1.3.1 客户咨询

——客服人员对客户咨询应当即时回复;

——不能即时回复的,应预约回复,并将不能即时回复的信息;

——客户咨询回复率达到100%。

4.1.3.2 报修服务

应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修:

——一般维修:一般客户维修,15分钟赶到现场处理;目标客户维修,10分钟赶到现场处理;

——急修5分钟内赶到现场进行应急处理;

——预约维修:客户主动要求预约的维修项目,维修人员按“商定时间”到达现场。维修人员未第一时间响应客户中心派单任务的情况下,客服人员应主动同客户进行预约的维修项目,维修人员按“商定时间”到达现场。

 ——报修、维修应做好记录。

——对重点维修项目应进行回访。

4.1.3.3 迁入迁出服务

——业主或物业使用人迁入迁出时,应协助办理相关手续,并及时建档、归档。

——应告知业主或物业使用人停车地点、进出大厦的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。

——业主或物业使用人搬迁时安排应专人进行现场管理和协调。

4.1.3.4 邮件收发

——物业服务中心应在接受客户委托后代收普通邮件物品;

——邮递员将邮件送达物业服务中心时,客服人员应致电客户确认委托代收邮件,同时提醒客户尽快前来物业服务中心取件;

——由邮递员如实、清晰填写收件人姓名、房号/单位、联系电话、邮件号、收件时间等,客服人员核对无误后方可代收邮件;

——客户前来领取邮件时,客服人员应核验领件人身份证或有效证件,确认与邮件收件人一致后,由客户签收;若非收件人前来领取快递,应与收件人电话确认,由代收人报出收件人姓名、电话等有效信息,核对代收人身份后方可发放快递,由代收人签收。

——若代收邮件在3个工作日后未领取,物业服务中心当值人员应电话通知客户前来领取,同时记录通知情况;若7个工作日仍未前来领取,物业服务中心当值人员向项目经理汇报安排专人上门向客户送达,并请求客户签收。如无法送达地址上的联系人,告知邮件送件单位作退件处理。

——对长期需要物业服务中心提供代收快递的,宜与客户签定《邮件快递代收协议》,并应提前通知客户办理代收协议事宜。

4.1.3.5 投诉处理

受理、处置业主或物业使用人的抱怨、投诉应进行记录,并分下列情况进行处理:

00001——物业服务企业直接受理的投诉,应核实情况,在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的,应向业主或物业使用人道歉并及时纠正;属于无效投诉的应做好说明工作。物业服务机构与投诉者无法协商解决的,应上报主管部门处理;

00002——业主或物业使用人直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

00003——向公安机关报案的,协助公安部门处理;

00004——涉及依法裁决的,应按法律程序处理。

4.1.3.6特约服务

物业服务企业应根据业主或物业使用人实际需求提供特约服务。特约服务通常包括:

——商务配套服务,如票务服务、会务服务、复印装订等;

——生活配套服务,如餐饮、购物;

——写字间租赁代理服务;

——其它服务。

4.1.4  客户关系建设

4.1.4.1社区学问活动

——每年根据项目时间情况拟订社区学问活动计划;

——管理处对定期、不定期张贴或发放给业主、客户的各类社区宣传资料;

——社区学问活动应以精神文明建设为中心,营造睦邻关系,创建高品位的人文环境。

4.1.4.2 服务意见征询

——采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与至少90%以上的业主或物业使用人进行沟通;

——每年征询业主或物业使用人对物业服务的意见,对其反映问题的处理率达100%。

4.1.4.3 服务监督

物业服务企业应主动接受业主或物业使用人的监督,公布监督、投诉电话。

4.1.5 装修服务

4.1.5.1 建立业主装修申请审批制度。

4.1.5.2 受理装修申请时应告知业主或物业使用人有关制度和规定,签订装饰装修协议,明确相关方的权利和义务。

4.1.5.3 应定期巡视装修现场,发现有违规行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应及时报告建设、城管执法、公安消防等部门。

4.1.5.4 保证装修期间的水电等供应,为业主或物业使用人提供装修便利。

4.1.5.5 业主或物业使用人的装修档案应包括装修申请、审批、验收资料等。

5  突发事件处理

5.1 制定常见突发事件的应急预案,建立快速响应机制;

5.2 明确突发事件处理责任人;

5.3 事件发生时应及时告知业主或物业使用人,重大突发事件按规定上报,并协助采取相应措施;

5.4 定期对相关人员进行应急预案培训;

5.5 每年组织一次以上应急预案演习。

5.6 突发事件通常包括:

00005——突发火灾;

00006——电梯故障;

00007——紧急停电停水;

00008——治安事件;

00009——意外伤害。

4.2 公共秩序维护

4.2.1 消防管理

4.2.1.1 制定本单位消防安全管理制度,建立消防责任制,确定消防安全责任人、消防安全管理人,明确专人维护、管理消防器材和消防设施。

4.2.1.2 定期组织防火巡查、防火检查,并填写记录,并由检查人及其主管人员签字;巡查、检查时应及时纠正违法违章行为,拒不改正的,物业服务企业应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。

4.2.1.3 消防控制室实行24小时值班,每班不少于两人,自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。

4.2.1.4 物业服务企业应建立义务消防员制度,人数不低于本单位从业人员的30%,制定符合本单位特点的灭火疏散预案,每年至少举行一次消防演习。

4.2.1.5 应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行一次消防教育培训,使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队、志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训。

4.2.1.6 根据情况确定消防安全重点部位,并设置明显的警示标志,有专人每日巡查,对易燃易爆品设专人专区管理,填写检查记录。

4.2.1.7 物业服务企业应建立消防档案,统一保管、备查。

4.2.2  治安管理

4.2.2.1 出入管理

——主出入口实行24小时值班。

——对进出写字楼人员进行进出管理,非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。

——对于来访人员用语文明规范,必要时引导至电梯厅或指定区域。

——对进出写字楼物品进行进出管理,大件物品搬出应实行查验放行制度;发现有可疑危险品时,应予以扣留,并上报主管部门

——根据实际情况规定车辆行驶路线,对进出写字楼的车辆进行有效疏导,保证出入口的通畅。

——对外来人员和车辆、物品的进出应做好记录,记录保存时间不少于30天。

4.2.2.2 监控

——监控室内实行专人24小时值班。

——监控设施齐全,保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。

——确保监控室内电话畅通,接听及时。

——监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。

——监控记录保持完整,保存时间不少于30天。

4.2.2.3 巡查

——应根据写字楼内实际情况,制定相对固定的巡查路线。

——白天巡查次数不少于2次,夜间巡查次数不少于2次,对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次。

——巡查应使用巡更设备,保持巡更记录。如无巡更设备,宜保持两人一组进行巡查。

——巡查过程和监控室实行联动,收到监控室发出的指令后,巡查人员应及时到达现场。

——巡查中注意异常声响、气味,如有可疑现象,应马上查明并上报,对紧急情况宜采取必要处理措施。

——重点部位巡查应保持记录。

4.2.3 车辆管理

4.2.3.1 车库内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。

4.2.3.2 指定车辆的停放区域,公开收费标准,实行专人管理,保证车辆停放有序。

4.2.3.3 非机动车应定点集中存放,整齐有序。

4.3 工程维护及公共设施设备管理

4.3.1 公共部位的维护与保养

4.3.1.1 引导业主或物业使用人正确使用房屋,引导其遵守房屋安全使用的相关规范。

4.3.1.2 建立房屋巡查制度,根据房屋实际使用年限,定期检查房屋的使用状况;大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。

4.3.1.3 巡查中发现问题需要维修时,在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的,属于小修范围的应及时组织修复;属于大、中修范围的应及时编制维修计划,向房屋产权人提出报告与建议,根据房屋产权人的决定,组织维修。

4.3.1.4 每年制订房屋的年度维护保养计划,经业主或物业使用人同意后,组织实施。

4.3.1.5 对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻,劝阻不成向有关部门报告。

4.3.1.6 应对写字楼内及周边各项标识进行有效管理,主要包括:

00010——各主出入口的平面示意图;

00011——主要道路、停车场、泊车导向等标识;

00012——办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识;

00013——各楼层指示、引导标识;

00014——公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施引导和位置标识;

00015——公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识;

00016——共用设备设施的安全警示标识;

00017——临时性服务标识;

00018——其他标识。

4.3.2 公共设施设备的维护与保养

4.3.2.1 公共照明

——公共照明灯按时开启,满足物业服务区域内使用要求。

——应定期巡视道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

4.3.2.2 供变电系统

——制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。

——从业人员操作时严格实行DL 408的规定,并熟练掌握触电紧急救护法。

——总配电室专人值守,定时检查设备运行状况,对主要运行参数进行查抄;具备无人值守条件的配电室定期检查,用电高峰时期适当增加巡视次数;其他低压配电室定期巡查;配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,能有效防止有害生物进入;无有毒有害危险品及杂物存放,环境整洁。

——应明确变电系统的限电、停电审批权限,按规定要求通知业主或物业使用人;遇紧急情况时,应采取必要的紧急处理措

施。

——应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护,保持设备完好,定期启动及维护备用发电机(组),确保随时可应急启用;定期对应急照明(带蓄电池)设施进行检查、维护,每月一次对蓄电池组进行充放电试验,使其处于有效待命状态;每半年至少一次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁,并做记录;每年一次进行高压电气设备试验,留存高压电气测试合格的报告。

——发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报,并记录。

4.3.2.3 电梯

——电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格,并取得《安全检验合格证》后投入使用,此后每年进行一次定期检验,并张贴新的合格证。

——应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修,并按照所签定的设备维保合同对其提供的服务进行监督。

——电梯日常运行平稳舒适,动作准确可靠,直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。

——建立应急事件处理机制,培训本单位工程技术人员解决一般的电梯故障,发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间做出要求。

4.3.2.4 空调系统

——对空调系统开机前进行检查,测试运行控制和安全控制功能,记录运行参数,分析运行记录。

——定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱,保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷却水。

——定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固,测试绝缘值,作好记录。

——定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。

——定期检查空调机组马达、风机的运转情况,记录运行参数。

——定期安排对新风量、排风量的测定。;

——确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。

——确保能量计费系统处于完好状态。

——保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的冷冻水。

——保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养,提供符合要求的采暖热水。

——应委托取得资质的专业机构定期对空调系统进行清洗保养,清洗内容和频次符合相关规定。

4.3.2.5 给排水设施

——每日对各类水泵、阀门等进行检查,确保给排水系统通

畅,风机正常,各种管道阀门完好。

——确保仪表显示正确,系统无明显异味和噪声。

——每季度对楼宇排水总管进行检查,定期对水泵、管道进行除锈油漆,定期对轴承进行润滑,定期对污水处理系统全面维护保养。

——每半年一次对二次供水水箱、蓄水池进行清洗消毒,确保生活饮用水水质达到GB 5749的要求,生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051实行。

——定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。

——进行规范加压操作,确保用户末端的水压及流量满足使用要求。

——水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口应安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

4.3.2.6 楼宇自动化系统

——服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。

——末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。

——定期对计算机系统数据进行备份。

——每年对仪器仪表等相关设备进行校对。

——建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,配备符合要求的灭火器材。

4.3.2.8 车库管理系统

——服务器、收费站工作正常、整洁;取票站、栅栏机安装牢固、工作正常。

——车库内相关设施设备运行正常。

——图像识别系统工作正常,摄像机功能工作正常。

——系统检查、检修保养定期进行,保证系统运行正常。

4.3.2.9 广播、会议背景音响

——音源设备、功放设备工作正常,整洁完好。

——扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰。

——背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。

——多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。

——视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。

——每半年进行一次全面检查与调试。

4.3.2.10 避雷系统

——避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。

——定期检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。

——定期检查重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠,并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。

——定期对变配电室的设备的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查;保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。

4.3.2.11 消防设施

——疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通,无堵塞、占用、锁闭现象;严禁占用防火间距。

——室内消火栓箱醒目、无遮挡,箱门应设置紧急开启装置,栓口、水枪、水带齐全好用,启泵按钮应能够正常启动消防水泵。

——室外消火栓、水泵接合器应完好,无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

——灭火器保险及喷嘴外观良好,无损坏、无锈蚀,压力表显示在正常范围内,应定期维修、检测;

——消防水池等消防储水设施水量达到规定水位,冬季应有防冻措施。

——自动消防设施运行正常;发生火灾时,火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动,各设施启停均在消防控制室有信号反馈。

——设自动消防设施的,应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保,每年至少进行一次全面联动检测,每月进行一次专项检查,检测、检查应有记录。

4.3.2.12 网络与通讯设备

根据业主或物业使用人的实际需求和双方约定,可部分或全

部达到以下要求:

——通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常;

——维护终端工作正常、整洁;

——工作电源及UPS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

——配线架、光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

——插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

——对相关App定期进行检测,发现故障及时记录,并通知App供应商进行维修;

——做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的安全保卫工作和清洁卫生工作,机房内设警示标识,温

度应保持在25度左右,并定期做好安全检查,排除隐患,避免发生事故;

——对关键的数据和信息做好备份工作。

4.4环境管理

4.4.1 清洁管理

4.4.1.1 建立保洁管理制度和保洁服务方案,对保洁服务工作做好记录。

4.4.1.2 配置专职保洁服务人员,明确保洁责任范围,保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合,保持物业服务区域整洁、干净。

4.4.1.3 根据实际情况合理设置相关环境卫生设施,在主要进出口设置果皮箱,在适当位置放置垃圾(卫生)桶,设置垃圾中

转房(站、车、箱),在集中装修期间应有临时垃圾堆放处等。

4.4.1.4 生活垃圾日产日清,装修垃圾专门管理并督促及时清运。

4.4.1.5 雨雪天气应采取防滑措施,特殊部位保洁要做好安全防护。

4.4.1.6 适时开展卫生防疫活动,配合做好突发性传染病控制。

4.4.1.7 不同区域分类物业清洁服务质量要求。

 

区域

质量要求

办公区

a)砖面及拼缝、边沿线等处应洁净,无积垢、灰尘、纸屑、水迹和胶粘物等,保持地面干燥清洁。

b) 大厅环境应整洁,大理石墙面应清洁光亮,地面无纸屑和水迹。

c) 内墙面、天花、顶角、转角及墙踢脚等处无积尘、霉斑和蜘蛛网。

d) 玻璃门、玻璃窗等表面应洁净、明亮,无水迹、指印和张贴物。

e) 窗台及上下四周接缝处等应光洁,无灰尘。

f) 门面、门框、门背等应无油迹和灰尘,金属门饰、门锁、门附件等应保持金属光亮,无锈斑、污迹。

g) 入室清洁的办公区域会议室、办公室家具应保持表面无灰尘。辅助设施的物件表面无积尘和污迹。

垂直电梯

a) 垂直电梯召唤面板应光亮,无指印和污迹。

b) 垂直电梯轿厢门和内壁面应保持光亮洁净,无指印、污迹和胶黏物。

电梯间

大理石、花岗石墙面应保持光亮,无污迹。玻璃幕墙应清洁明亮,有透视度。地面无纸屑和水迹。

门前区域

a) 门前金属标牌和大理石墙面应保持光滑、光亮,无水迹和灰尘。

b) 平台台阶应保持清洁,无纸屑、痰迹和污迹。

走道

a) 楼梯无痰迹、油污、纸屑和废弃垃圾。

b) 扶手栏杆应洁净,无污迹和灰尘。

地下车库

a) 车库地面无积水、积尘、油迹和垃圾。

b) 照明灯表面无灰尘。

c) 消防设施定期除尘。

d) 车库应定期喷洒灭害药水进行消毒处理,保持空气流通,无异味。

设备房

a)设备分类放置,有使用记录。

b)设备应清洁后合理收置。

垃圾放置处

 垃圾放置处应定期消毒,保持干净、清洁,周边无垃圾、蚊蝇和臭味。

外围场地

a) 外围场地应保持干净、平整,无积水、残叶和垃圾。

b) 门前无泥沙,花坛内无烟蒂、杂物,走道和路边无废弃物。

洗手间

a) 镜面应明净,无印迹。

b) 台盆和台面应无积垢、锈迹、皂迹和毛发。

c) 面池水龙头应无水迹、皂迹和污垢。

d) 便斗内应放置清洁球,无污垢。

e) 坐便器、大便池外部无污垢,内部无黄斑。便盖无水迹和污迹。

f) 废纸篓无污迹和臭味。

g) 地面无污秽物、水迹和脚印。

茶水间

a) 茶水篮内无茶叶残杂物,茶水桶无异味散发。

b) 垃圾桶内垃圾不得超过桶口,桶表面无污迹,桶内无积水和异味散发。

休息区域

a) 座椅应保持清洁,水迹和污迹。

b) 烟灰缸表面无积垢,缸内烟蒂不超过五个。

c) 地面应保持整洁,花盆内无烟蒂、杂物,绿叶无浮灰。

天台和天沟

a) 天台应保持清洁、无垃圾、烟蒂和堆积物。

b) 天沟无淤泥、杂物,保持落水畅通。

外墙立面

外墙立面无积灰和污迹。

4.4.2 绿化管理

4.4.2.1 建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度,并做好服务工作记录;

4.4.2.2 根据服务区域绿化实际需要,配置专、兼职绿化服务人员;

4.4.2.3 绿化养护人员应根据季节要求,按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护。

4.4.2.4 重大节日宜进行绿化装饰,如绿化小品、花草摆放等。

4.4.2.5 室内绿植养护要求。

项  目

服务要求

绿化外观

土壤表层无杂物、无枯叶。叶子健壮,叶色正常,有光泽。盆器及托盘完好干净,托盘无积土

摆放

根据室内布局的需要或顾客需要在公共部位摆放绿化,布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩,形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调

修剪养护

定期浇水、施肥,定期修剪,保证造型优美

选种

选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物

用肥及用药控制

应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药

4.4.2.6 室外绿化养护要求。

养护环节

养护原则

养护内容及要求

修剪

根据树种习性、设计意图、养护季节、景观效果为原则,达到均衡树势、调节生长、姿态优美、花繁叶茂的目的。

1、常规修剪应保持自然树型,按照“多疏少截”的原则及时剥芽、去蘖、合理短截并疏剪内膛枝、重叠枝、交叉枝、下垂枝、腐枯枝、病虫枝、徒长枝、衰弱枝和损伤枝,保持内膛通风透光,树冠丰满。

2、造型修剪以剪、锯、捆、扎等手段,将树冠整修成特定的形状。

3、修剪落叶乔、灌木在冬季休眠期进行,常绿乔、灌木在生长期进行。

4、修剪剪口或锯口平整光滑,不应劈裂、不留短桩。修剪应按技术操作规程的要求进行,注意安全。

除草

“除早、除小、除了”,随时清除杂草。

1、除草应连根剔除。

2、绿地内应做到基本无杂草,草坪的纯净度应满足合同(客户)的要求。

施肥

根据植物种类、树龄、土壤条件、生长情况及肥料种类等具体情况而定。

1、施基肥。基肥宜采用有机肥,在植物休眠期内进行。

2、施追肥。追肥一般采用化肥或复合肥在植物生长期内进行。

3、施化肥应注意均匀,用量宜少不宜多,施后应及时充分浇水。

浇灌

“小水透灌  ”使水慢慢渗入土中。

1、适时、适量、不遗漏,每次浇水应浇足浇透。

2、夏季高温季节应在早晨和傍晚进行、冬季宜午后进行。

3、雨季应注意排涝。

病虫害防治

预防为主,综合防治。

1、防治应根据树种、病虫害种类和具体环境条件,正确选用农药种类、剂型、浓度和施用方法。

2、喷药应在无风的晴天进行,由内向外、由上向下、叶面叶背雾状均匀喷撒,阴雨或高温炎热的中午不宜喷药,同时应避开人流高峰时段作业。

3、高大树木或蛀干害虫,宜采用树干注射法防治。

4、施药应在害虫孵化期或幼虫三龄期前施药。

5、农药应妥善保管,施药人员应使用防护用具。

补栽

宜使用同品种、基本同规格的苗木。

1、缺株断行应适时补栽;

2、补草宜采用点栽、播种和铺设等不同方法进行;

3、草坪秃斑宜随缺随补。

4.4.3消杀管理

4.4.3.1应提前3天发送、张贴温馨提示,告知客户消杀的时间、地点、药品、消杀种类、气味(室内消杀)、注意事项等。可按次或按月发送、张贴。

4.4.3.2作业时统一着装,佩戴统一工作标识,穿戴防护用品,如口罩、手套等;

4.4.3.3消杀药品提前备好并做记录,包括药品名称、投放地点、消杀时间等

4.4.3.4消杀效果检查要求

品种

检查与验证方式

检查频次

检查标准

注意事项

目视检查

每周1次,每月4次

①2万平方米内不超过一个鼠洞。

②15平方米标准房间布放20×20厘米滑石粉块两块,一夜后阳性粉块不超过3%;有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过2%;重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。

内部投药以颗粒鼠药和粘鼠板为主,外环境及下水管道等,采用蜡块类杀它仗、立克命等毒饵为主,每堆3粒;不可投放颗粒鼠药,以免孩童和宠物鸟类误食,对死鼠应及时深埋处理。

蟑螂

目视检查

每周1次,每月4次

①每1万平方米暴露的蚊、蝇类孳生地不超过1处,蚊幼及蛹的阳性率不超过3%。

②抽查20间房,或电梯轿厢、仓库、地下室等处目视每10平方米内无明显蚊、蝇飞痕。

③抽查20个房间,每10平方米内蟑螂数不超过1只,查污、雨水井10个,每处蟑螂数不超过3只。

不能使用药剂(水剂)消杀蟑螂处,应用非药水药品消杀。

 

4.5综合管理

4.5.1制度建设

4.5.1.1人员要求

物业服务企业的人员应符合如下要求:

00019——具有良好的职业道德;

00020——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格证书或岗位证书;

00021——人员应经岗前培训,合格后上岗;工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训;

00022——应统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁;

00023——服务主动热情,窗口服务人员宜使用普通话。

4.5.1.2财务管理

应建立健全财务管理制度,并符合如下要求:

00024——规范操作,账目清晰;

00025——对于提供物业服务合同约定以外特约服务的费用、代收代缴的费用,应单独列帐,按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取;

00026——实行酬金制物业收费方式的物业服务企业应每年不少于一次公布物业服务资金年度预决算和收支情况,宜聘请专业机构对资金情况进行审计。

4.5.1.3节能管理

应根据写字楼内的实际情况,采取相应的节能降耗措施。节能降耗措施通常包括:

00027——严格实行国家关于公共建筑空调温度控制的相关规定;

00028——定期对共用设备设施进行巡检,防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏;

00029——写字楼内张贴节能提示;

00030——卫生间、开水间设置烘手机;

00031——根据写字楼办公人员的作息时间确定合理的照明、空调关闭时间;

00032——对公共区域照明灯具进行节能改造,如开启方式改为声控、灯具改为节能灯等。

4.5.2档案管理

4.5.2.1档案的分类

——技术档案

主要包括:物业竣工验收档案;物业权属资料;项目承接查验资料。

——日常档案

主要包括:顾客服务档案;房屋维修管理档案;设备设施维修管理档案;秩序维护档案;消防管理档案;保洁档案;绿化档案;业主及物业使用人资料;日常管理文件、记录;投诉处理资料;其它资料。

4.5.2.2档案的管理

——项目档案是指物业管理(服务)项目所涉及的档案资料,包括招投标书、中标(通知)文件、物业管理(服务)合同、双方备忘往来文件、重要法律文件、项目业主档案等档案资料。

——招投标书、中标文件、物业管理(服务)合同、双方备忘往来文件由招投标和合同签订方归档。

——项目重要法律文件以及重要实物或声像档案归档。

——项目业主档案独立立卷,分类归档保管。建立档案目录。

4.5.2.3档案保管

保管档案必须设置适应需要的档案库房、专用密集架,并有防盗、防火、防水、防尘、防虫、防鼠、防高温、防强光措施。接收批量档案材料,应先消毒再放入档案柜。

4.5.3仓库管理

4.5.3.1材料及物资的入库管理

——采购物资入库时,仓库保管员应根据物资采购计划认真核对入库材料的型号、规格、数量和外观质量情况,如发现材料及物资的型号、规格、数量和外观质量存在问题,应拒绝入库;

——保管员对入库的各类材料及物资应根据其使用特性分类存放,贴上标签,并建立材料及物资保管明细账,在账本上填写入库物料的名称、型号、规格、单价、数量、购入日期等资料。

4.5.3.2材料及物资的出库管理

——仓库保管员发出材料及物资时要坚持“先进先出、按规定供应、节约利用”的原则。

——日常领用物料时,由领用人根据附有领料的任务通知依据到库房领料(如维修通知单、工程预算单等),仓库保管员根据领料情况登记材料及物资明细账。

4.5.3.3材料及物资的保管

——材料及物资的储存保管,应按照材料及物资的品牌、型号、规格等分区归类整洁摆放,并作好注明品名、规格、型号等相应的标识置于材料及物资堆放处的明显位置,要求堆放整齐,便于清查、发货。

——有防湿、防潮要求的物料,应采取防湿、防潮措施后,存放在货架的上层;防鼠、防虫的物料存放在柜内;防锈的物料油封后存放在货架上。

——各单位财务部门及主管会计每年至少两次参与库房全面盘点,进行实地监督或抽查稽核。



责任编辑:fxl
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